post

Александр Гаврилюк: Земля включена в рынок. Чего ожидать?

В настоящее время законопроект 2178 находится на рассмотрении парламента. Если Парламент проголосует за, рынок земли в Украине будет действовать с 1 октября 2020 года. Готов ли рынок к такому подходу и что мы можем ожидать в первый год запуска?

О рисках

Хотя ожидание открытия рынка земли длится не первый год, многие нерешенные проблемы несут в себе риски как для домовладельцев. земля и арендаторы, а также потенциальные инвесторы. Наиболее важной областью риска при запуске рынка земли является неточность и неполный характер информации о земельном участке в реестре.

Например, в настоящее время есть случаи, когда участки классифицируются в одном месте и, фактически, в другом, в середине реки или на дороге. Многие единицы остаются нераспределенными в натуральной форме (техническая документация не была подготовлена, а границы площадки в натуральной форме еще не определены) или данные о площадке не были записи в электронном кадастре. Это делает невозможным продавать такие сайты. Однако, если домовладельцы решат продать свою землю, регистрация может быть ускорена, если домовладелец проявит инициативу.

В Украине размер запасов варьируется от 2 до 5 га.

Вторая серьезная проблема, которая может замедлить земельный рынок, — это серьезная проблема. спад (фрагментация) земли. В Украине размер акций варьируется от 2 до 5 га. Это означает, что поле площадью 100 га может иметь до 50 владельцев. Когда вступит в силу разрешение на покупку земли, начнется хаос. Как инвестор, заинтересованный в приобретении большого участка земли, может найти каждого владельца и подписать с ним соглашение? Некоторые владельцы согласны, другие нет.

По этой причине можно сказать, что до консолидации земли рынок будет работать очень хаотично. Маловероятно, что иностранный инвестор желает инвестировать в такие земли. Крупные консолидированные посылки можно приобрести только в государстве.

Об алгоритме продаж

Что такое алгоритм продажи земли? Известно, что предусмотрена возможность продажи государственных земель через систему Prozorro или другой сайт аукциона, специально созданный для этих целей. Если такой инструмент не будет создан, мы, скорее всего, увидим частные объявления о продаже на информационных порталах, как это происходит в настоящее время на рынке недвижимости.

Закон гласит, что нынешний арендатор имеет приоритет при покупке земли при условии его согласия на указанную цену. , Но время покажет, как это будет происходить на практике. Вопрос об арендаторах и действительности аренды остается дискуссионным. По закону, если земля уже находится в аренде и может быть расторгнута только по соглашению между двумя сторонами, арендатор будет иметь полное право продолжать использовать землю в течение срока аренды. договор с новым владельцем, который не может изменить условия договора. Важно, чтобы права арендаторов были защищены на практике.

О стоимости

Одной из наиболее актуальных тем является структура формирования стоимости земли. В целом ожидается, что он будет сформирован пропорционально цене аренды, которая зависит от многих факторов: климатической зоны, продуктивности почвы, плодородия, близости инфраструктуры (подъемники, железнодорожные линии). железо, порты).

Следует также отметить, что существует достаточно ликвидный рынок аренды, на котором сельскохозяйственные предприятия, занимающиеся выращиванием земли, каждый год платят арендную плату своим владельцам.

В результате, если человек покупает посылку, он требует эти платежи на ежегодной основе. Оценив эти платежи и уменьшив их, вы можете получить эквивалентную стоимость. Например, если сосредоточиться на рынке жилой недвижимости, стоимость объекта равна 15 годам средней арендной платы.

Согласно тому факту, что арендная плата в некоторых районах уже достигает до 5000 гривен за гектар, большинство цен будет колебаться от одной тысячи до двух тысяч долларов за гектар, так как рынок земли менее ликвиден, чем рынок жилой недвижимости.

Будет произведена коррекция в соответствии с уровнем спроса и предложения.

По моему мнению, первый год, когда они захотят продать участки, будет больше дома, чем покупатели. По этой причине вполне вероятно, что ценовое давление уменьшится в краткосрочной перспективе.

Как показывает практика внедрения рынка земли в других странах, цена сначала начинается с довольно высокого уровня, но снижается довольно быстро, а затем начинает систематически расти с некоторыми усредненными долгосрочными показателями.

О покупателях

Если говорить о потенциальных покупателях, то это украинские фермы, которые уже арендуют землю.

Вторая категория покупателей состоит из иностранных инвесторов. Они будут выходить на рынок через крупные компании по аренде земли, предлагая им дополнительные бонусы по цене.

В третью группу входят частные владельцы, которые хотят инвестировать в землю, а не в недвижимость или долгосрочные депозиты.

В любом случае, с точки зрения. Инвестор, первый год запуска рынка земли будет достаточно рискованным для инвестиций, потому что не ясно, как изменится цена, как долго рынок будет стабилизироваться.

Риск покупки по цене, завышенной из-за волнения, ограничит крупных инвесторов, кот. Скорее всего, в течение первых шести месяцев они будут рады наблюдать за тенденциями и принять инвестиционное решение ближе к концу первого года рынка. 19659027]

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *